Prezydent właśnie podpisał ustawę z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Nowe przepisy mają na celu uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego oraz eliminację wątpliwości interpretacyjnych zgłaszanych przez uczestników procesu budowlanego i organy administracji. Ustawodawca skupił się na działaniach deregulacyjnych, rozszerzając katalog inwestycji zwolnionych z obowiązków administracyjnych oraz wprowadzając zmiany w procedurach kontrolnych.

Jakich ułatwień w procesach inwestycyjnych mogą oczekiwać firmy deweloperskie, inwestorzy komercyjni, inwestorzy prywatni?

Istotnym elementem nowelizacji jest uporządkowanie terminologii stosowanej w przepisach. Do ustawy wprowadzono szereg nowych definicji legalnych. Należy zaznaczyć, że znaczna część tych definicji została przeniesiona do ustawy z dotychczasowych rozporządzeń. Jest to posunięcie słuszne i pożądane systemowo, gdyż definicje kształtujące prawa i obowiązki obywateli należą do materii ustawowej i powinny znajdować się w akcie rangi ustawy, a nie w aktach wykonawczych.

W znowelizowanej ustawie pojawią się definicje m. in.:

• budynku mieszkalnego – z wyraźnym rozróżnieniem na budynek mieszkalny wielorodzinny i jednorodzinny,
• budynku użyteczności publicznej – zdefiniowanego jako budynek przeznaczony na potrzeby m. in. administracji, kultury, oświaty, handlu, gastronomii czy obsługi pasażerów, a także budynki biurowe (z pewnymi włączeniami),
• budynku zamieszkania zbiorowego – obejmującego m. in. hotele, motele, akademiki, domy opieki czy budynki koszarowe,
• budynku rekreacji indywidualnej – rozumianego jako budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku,
• magazynu energii elektrycznej, wiaty, zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej, czy też działki budowlanej.

Co obejmie deregulacja?

Nowelizacja rozszerza katalog obiektów, których budowa nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie zgłoszenia; do najważniejszych zmian w tym zakresie należą m. in.:

• niewielkie budynki użyteczności publicznej–- zwolnieniem z pozwolenia na budowę objęto wolno stojące budynki użyteczności publicznej o nie więcej niż dwóch kondygnacjach i powierzchni użytkowej nie większej niż 200 m². Warunkiem jest, aby obszar oddziaływania obiektu mieścił się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany,
• przydomowe budowle ochronne – możliwa będzie budowa na podstawie zgłoszenia wolno stojących przydomowych schronów o powierzchni użytkowej do 35 m², przeznaczonych do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• infrastruktura telekomunikacyjna – ułatwienia dotyczą również wolno stojących kontenerów telekomunikacyjnych o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz kontenerów o wysokości do 3 m i powierzchni zabudowy do 35 m² wraz z niezbędnymi instalacjami.
• magazyny energii – na podstawie zgłoszenia będzie można budować wolnostojące magazyny energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 300 kWh, ale nie większej niż 2000 kWh,
• tarasy i zbiorniki – procedurą zgłoszenia objęto także przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy większej niż 35 m² (dla niezadaszonych) oraz zadaszone o powierzchni dachu nie większej niż 50 m²; dotyczy to także bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o pojemności większej niż 5 m³, ale nie większej niż 30 m³.

Inwestycje zwolnione z pozwolenia i zgłoszenia

Ustawodawca rozszerzył także katalog obiektów i robót budowlanych niewymagających ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia; do grupy tej zaliczono m. in.:

• baseny i oczka wodne o powierzchni nie większej niż 50 m² przy budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz budynkach rekreacji indywidualnej.
• mniejsze tarasy przydomowe – naziemne o powierzchni zabudowy nie większej niż 35 m² (w przypadku zadaszenia powierzchnia dachu również nie może przekraczać 35 m²),
• infrastrukturę sportową – szatnie, zadaszenia lub trybuny przy boiskach i kortach o powierzchni zabudowy nie większej niż 25 m² i wysokości nie większej niż 3 m (z ograniczeniem liczby takich obiektów na działce),
• maszty flagowe wolno stojące o wysokości nie większej niż 7 m,
• małe magazyny energii elektrycznej o pojemności nominalnej nie większej niż 30 kWh,
• mikroinstalacje wiatrowe montowane o wysokości nie większej niż 3 m (z wyłączeniem obszarów objętych planem generalnym lotniska).

Czym jest mechanizm „żółtej kartki”?

Nowelizacja wprowadza do Prawa budowlanego art. 51a, ustanawiający tzw. mechanizm żółtej kartki. Jest to rozwiązanie fakultatywne, dające organom nadzoru budowlanego możliwość zastosowania środka naprawczego przed wdrożeniem bardziej restrykcyjnych procedur.

W przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane są prowadzone w sposób odbiegający od ustaleń pozwolenia na budowę, projektu lub przepisów, organ może pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem. Pouczenie to wpisywane jest do protokołu kontroli oraz dziennika budowy.

Weryfikacja wykonania zaleceń następuje po upływie 60 dni od dnia pouczenia, lub przed upływem 60 dni na wniosek inwestora. Jeżeli inwestor nie doprowadzi robót do stanu zgodnego z wymogami, organ nadzoru budowlanego wdraża standardowe postępowanie naprawcze określone w art. 50–51 ustawy.

Rozszerzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego

Istotną zmianą dla właścicieli starszych obiektów nowy przepis, który reguluje sytuację robót budowlanych wykonanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę lub projekcie, jeżeli od ich zakończenia upłynęło co najmniej 10 lat.

W takich przypadkach stosuje się odpowiednio przepisy o uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym (art. 49f–49i). Organ nadzoru budowlanego ogranicza wówczas swoje działania do sprawdzenia, czy roboty budowlane nie powodują zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi.

Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

Ustawa wprowadza zmiany ułatwiające uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych w przypadku przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów.

W zakresie wymagań dotyczących higieny, zdrowia oraz bezpieczeństwa i higieny pracy, rozwiązania zamienne będzie można stosować na podstawie zgody właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego (lub działającego w porozumieniu z nim okręgowego inspektora pracy). Procedura ta nie będzie wymagała uzyskiwania zgody na odstępstwo uzyskaniu upoważnienia ministra. Zastosowane rozwiązania zamienne nie mogą jednak powodować zagrożenia życia ludzi ani pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych.

Inne zmiany

Wśród innych, istotnych regulacji warto wymienić:

• dodanie przepisu włączającego do przepisów techniczno-budowlanych warunki techniczne dotyczące budowli ochronnych, wydawane na podstawie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej,
• ograniczenie możliwości wydawania dziennika budowy w postaci papierowej do dnia 31 grudnia 2031 r., co stanowi istotny krok do cyfryzacji procesu inwestycyjnego,
• wprowadzenie wymogu, że odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie wydane na podstawie Prawa budowlanego będzie musiało zawierać konkretne zarzuty, określać zakres żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.

Ustawa w znacznej części wejdzie w życie już na początku 2026 r. , to jest po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.