Od momentu wejścia naszego kraju na drogę transformacji energetycznej ilość rozproszonych instalacji energetycznych stale rośnie. W krajobrazie terenów rolniczych pojawiają się kolejne elektrownie wiatrowe, fotowoltaiczne, magazyny energii i biogazownie.

Charakter wielkopowierzchniowych elektrowni i ograniczenia w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi powodują, że grunty pod tego typu inwestycje są dzierżawione.

Charakter umowy wiążącej strony

Każda typowa umowa dzierżawy pod instalacje wykorzystywane do energetyki odnawialnej ma formalnie charakter umowy nienazwanej. Wynika to z czystej wykładni językowej bardzo już wiekowych przepisów o dzierżawie – tak umowa może być zawarta jedynie w celu pobierania pożytków (typu płody rolne) z wydzierżawionej rzeczy. Ponieważ typowy inwestor energetyczny nie uprawia ziemi, to teoretycznie mógłby on zawierać wyłącznie umowy najmu. Dlatego też orzecznictwo sądowe doprowadziło do złagodzenia przestarzałych wymogów Kodeksu cywilnego i zezwala stronom na zawarcie umowy nienazwanej zbliżonej do umowy dzierżawy, dla której będą miały zastosowanie przepisy o umowie dzierżawy.

W tym stanie rzeczy umowa (dla uproszczenia będę ją nazywał umową dzierżawy) regulująca tego typu inwestycję musi być redagowana ostrożnie, w sposób, który w jak najmniejszym zakresie odbiega od kodeksowego wzorca umowy dzierżawy. Jest to bowiem jedyna umowa cywilnoprawna, która określa należytą trwałość stosunku prawnego.

Czynsz i jego brak

Zapłata czynszu właścicielowi rzeczy jest podstawowym obowiązkiem dzierżawcy. Z uwagi na powyższe formalne ograniczenia dzierżawy, element czynszu musi występować przez cały okres korzystania z przedmiotu dzierżawy. Jedynym dopuszczalnym momentem obowiązywania umowy dzierżawy bez obowiązku zapłaty czynszu byłby ewentualny okres przed wydaniem przedmiotu dzierżawy w posiadanie dzierżawcy, co z kolei musiałoby się wiązać z brakiem możliwości korzystania z przedmiotu dzierżawy. Istotnie bowiem wydanie przedmiotu dzierżawy nie jest przesłanką skuteczności i ważności tej umowy. W pozostałym okresie obowiązywania umowy trudno o możliwość bezczynszowego korzystania z przedmiotu dzierżawy, nawet w okresie przed rozpoczęciem produkcji energii.

Przy braku czynszu strony po prostu zawierają ważną umowę, która miałaby charakter umowy nienazwanej zbliżonej do umowy użyczenia. Tego typu umowę należałoby również respektować. Natomiast dla strony udostępniającej nieruchomość dochodzi tu dodatkowa podstawa do zerwania umowy na podstawie art. 716 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. W obecnej praktyce trudno spotkać sytuację, w której poważny inwestor nie wypłacałby choćby symbolicznego czynszu. Jednak tego typu nieścisłości i zawieranie umów użyczenia może dotyczyć inwestycji o małym zakresie, gdzie inwestor szuka każdej możliwej oszczędności.

W sytuacji, gdy zawieramy umowę na istotnie długi okres, zapisem niezbędnym jest postanowienie umowne o waloryzacji stawki czynszu kwotowego. W istocie, z uwagi na możliwość domagania się waloryzacji sądowej zgodnie z Kodeksem cywilnym, prosta zasada podwyższania czynszu, choćby o corocznie publikowany współczynnik inflacji, jest korzystna dla obu stron.

Elementem, który będzie korzystny dla wydzierżawiającego jest zabezpieczenie płatności czynszu np. poprzez poręczenie przez właściciela spółki wydzierżawiającej grunt. Tego typu zabezpieczenie daje wydzierżawiającemu większy komfort. Należy przy tym pamiętać, że wymogi banków i praktyka biznesowa wymusza tworzenie odrębnych spółek projektowych przez firmy energetyczne. W praktyce wiec majątek, doświadczenie i stabilność finansowa osiągane są dopiero na etapie właściciela spółki projektowej.

Sama wysokość czynszu to wypadkowa możliwości negocjacyjnych obu stron, na którą najczęściej wpływa produktywność danej instalacji. Zdecydowanie największe czynsze mogą dotyczyć elektrowni wiatrowych, których produktywność, w stosunku do nakładów i niezbędnego areału, znacznie przekracza inne odnawialne źródła energii.

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby oznaczenie czynszu było nie kwotowe, a wynikowe, np. poprzez wskazanie mechanizmu pozwalającego obliczyć wysokość czynszu. Warto zauważyć, że zgodnie z polskimi przepisami, większość wytwórców energii elektrycznej wnosi opłatę koncesyjną, która obliczana jest jako iloczyn przychodów przedsiębiorstwa energetycznego i zdefiniowanego w przepisach współczynnika. Podobny sposób określenia czynszu należnego właścicielowi gruntu jest więc niesłychanie prosty, zwłaszcza że przedsiębiorca energetyczny zobowiązany jest do składania w Urzędzie Regulacji Energetyki określonych formularzy o wysokości opłaty koncesyjnej.

Okres dzierżawy

Umowa dzierżawy co do zasady może być zawarta na dowolny okres. Wydaje się, że nawet umowa na okres 50 lat, o ile taki okres planowanej inwestycji można uzasadnić, nie naruszałaby ogólnych zasad prawa cywilnego. Pewien kres dla umów dzierżawy może stanowić na przykład zasada, że stosunek prawny strony mogą ustalić według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku. Dlatego sztucznie długi okres dzierżawy, np. stuletni dla urządzeń, które byłyby wyeksploatowane po 10 latach, należałoby uznać za sprzeczny właściwościom dzierżawy jako czasowemu udostępnieniu rzeczy do używania przez drugą stronę.

W praktyce najpopularniejszą formułą jest zawarcie tego typu umowy na równo 30 lat. Wynika to z treści art. 695 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Ponieważ dla inwestycji energetycznych niezbędna jest trwałość stosunku prawnego, to okres dzierżawy, w którym właściciel gruntu mógłby dowolnie rozwiązać umowę po upływie początkowych 30 lat, jest nie do przyjęcia. Nie ma natomiast żadnej podstawy do ostrożnościowego zawierania umów na 29 lat i 11 miesięcy, czy na inny okres zbliżony do, lecz nie przekraczający, 30 lat. Wydaje się, że na rynku na szczęście zaniknął już pogląd, a w zasadzie głupi przesąd, że podmiot płacący właścicielowi czynsz mogłaby zasiedzieć wydzierżawioną ziemię po 30 latach i sam stać się jej właścicielem.

Sam okres wykonywania umowy dzieli się co najmniej na dwa, a czasem na trzy, okresy. Jest to wstępny okres przygotowywania inwestycji, okres produkcji, a ostatecznie okres zakończenia działalności polegający na demontażu instalacji i zwrocie przedmiotu dzierżawy.

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby dodatkowo odroczyć moment wydania przedmiotu dzierżawy, co jednak powoduje, że dzierżawca nie może posiadać przedmiotu dzierżawy i korzystać choćby z ochrony, jaką daje Art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego.