Transakcje nieruchomościowe niemal zawsze wiążą się z wysokimi kwotami. Rosnące ceny mieszkań, gruntów i obiektów komercyjnych sprawiają, że sprzedaż nieruchomości za kilka, a nawet kilkanaście milionów złotych staje się coraz bardziej powszechna, szczególnie w obrocie gospodarczym. Dla wielu firm takie transakcje są dziś codziennością - zarówno przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych, jak i przy reorganizacjach wewnątrz grup kapitałowych.

Pomimo obowiązującej zasady swobody umów, która pozwala stronom umowy sprzedaży w sposób dowolny ustalić cenę nieruchomości, ustalenie ceny innej niż rynkowa może spowodować negatywne konsekwencje podatkowe. Cena nieruchomości stanowi bowiem kwotę ustaloną przez strony transakcji, natomiast wartość rynkowa jest obiektywną wartością nieruchomości ocenianą z perspektywy realiów rynkowych. Takie ryzyko dotyczy w szczególności transakcji przeprowadzanych przez podmioty powiązane, a więc podmioty pomiędzy którymi występują powiązania kapitałowe, osobowe lub rodzinne, mogące wpływać na warunki zawieranych transakcji. Ustalenie ceny na poziomie innym niż rynkowy zdarza się jednak również pomiędzy podmiotami niepowiązanymi. Może to wynikać m.in. ze stanu technicznego nieruchomości, potrzeby szybkiej sprzedaży albo dodatkowych ustaleń biznesowych pomiędzy stronami.

Przy planowaniu transakcji strony muszą odpowiedzieć sobie na pytanie, jakim podatkiem obrotowym opodatkowana będzie sprzedaż nieruchomości. Czy będzie to sprzedaż w ramach działalności gospodarczej, co do zasady opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też sprzedaż opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ustalenie właściwego podatku często stanowi nie lada wyzywanie z uwagi na szereg zwolnień podatkowych, z których skorzystanie uzależnione jest od spełnienia dodatkowych warunków.

W przypadku, w którym sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest PCC, podatek wynosi 2% podstawy opodatkowania i jest płatny przez kupującego. Przy umowie sprzedaży podstawą opodatkowania nie jest cena, lecz „wartość rynkowa” rzeczy. Oznacza to konieczność zweryfikowania przez kupującego, czy ustalona ze sprzedającym cena odpowiada wartości rynkowej nieruchomości, ewentualnie zadeklarowania wartości innej niż cena wskazana w umowie. Ponieważ płatnikiem PCC przy transakcjach nieruchomościowych jest notariusz, który pobiera podatek przy okazji zawierania notarialnej umowy sprzedaży, to już na etapie sporządzania aktu notarialnego może pojawić się konieczność uzasadnienia przyjętej wartości nieruchomości, zwłaszcza jeśli cena istotnie odbiega od realiów rynkowych. Należy jednak pamiętać, że ostateczna weryfikacja prawidłowości wartości może zostać dokonana również później przez organ podatkowy.

Zgodnie z przepisami wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. Co istotne, wartość rynkową ustala się bez odliczania długów i ciężarów nieruchomości. Oznacza to, że np. przy ustalaniu wartości nieruchomości obciążonej hipoteką, takie zabezpieczenie powinno zostać zignorowane, a nieruchomość wyceniona tak samo jak nieruchomość nieobciążona.

Przy „standardowych” transakcjach wykonywanych przez podmioty niepowiązane, analiza rynkowości ceny siłą rzeczy wykonywana jest przed decyzją o zakupie. Kupujący co do zasady dąży bowiem do nabycia nieruchomości za cenę odpowiadającą jej rzeczywistej wartości rynkowej. W przypadku transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi sprawa nie jest już taka oczywista. Przy wielomilionowych transakcjach 2% podatku stanowi istotną kwotę. Z tego względu strony mogą być zainteresowane ustaleniem ceny na możliwie niskim, ale nadal rynkowym poziomie, który nie powinien zostać zakwestionowany przez organ podatkowy.

Ustawa o PCC wprost opisuje procedurę weryfikacji rynkowej wartości nieruchomości. Organ podatkowy najpierw wezwie kupującego do korekty zadeklarowanej wartości, wskazując jednocześnie wartość nieruchomości według własnej, wstępnej oceny. Następnie, w przypadku braku porozumienia z podatnikiem, organ podatkowy może powołać rzeczoznawcę majątkowego w celu sporządzenia opinii dotyczącej wartości nieruchomości. Podatnik ma przy tym prawo przedstawić własną wycenę uzyskaną od rzeczoznawcy.

W przypadku zadeklarowania nierynkowej wartości nieruchomości kupujący naraża się więc na ryzyko dopłaty podatku PCC wraz z odsetkami, a w niektórych przypadkach również pokrycia kosztów wyceny rzeczoznawcy powołanego przez organ podatkowy – o ile wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się co najmniej o 33% od wartości podanej przez podatnika.

W praktyce właściwe ustalenie wartości rynkowej nieruchomości jeszcze przed zawarciem transakcji może pozwolić uniknąć późniejszych sporów z organami podatkowymi. Przy transakcjach o wysokiej wartości coraz częściej istotne znaczenie ma więc nie tylko sama cena ustalona przez strony, ale również możliwość wykazania, że odpowiada ona realiom rynkowym.