Kontekst

Niekontrolowany najem krótkoterminowy za pośrednictwem platform takich jak Booking i Airbnb jest od lat wskazywany jako rosnący problem w Europie, zwłaszcza w dużych miastach turystycznych. Główne zarzuty to wzrost cen nieruchomości i czynszów, wyludnianie się centrów miast oraz zakłócanie porządku. W Polsce sytuacja może się niedługo zmienić – w Sejmie procedowany jest poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym (druk sejmowy nr 2353), a Ministerstwo Sportu i Turystyki prowadzi prace nad własnym, odrębnym projektem ustawy (UC135). Dodatkowo, 20 maja 2026 r. formalnie weszło w życie unijne Rozporządzenie 2024/1028 (tzw. Rozporządzenie STR), jednak Polska skorzystała z okresu przejściowego – realne skutki dla wynajmujących spodziewane są najwcześniej od I kwartału 2027 r.

Zakres regulacji

Zgodnie z poselskim projektem ustawy, najem krótkoterminowy miałby zostać zdefiniowany jako wynajem domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego lub jego części na okres nie dłuższy niż 30 dni – z wyłączeniem obiektów hotelarskich. Przepisy obejmują wszelkie podmioty niezależnie od formy prawnej i tytułu prawnego, a zatem nie tylko właścicieli lokali, lecz również najemców następnie podwynajmujących krótkoterminowo. Wyjątek stanowią osoby wynajmujące swoje stałe miejsce zamieszkania przez nie więcej niż 3 miesiące w roku.

Uprawnienia gminy

Rada gminy mogłaby w drodze uchwały wprowadzić zakaz najmu krótkoterminowego na terenie części gminy, ograniczyć liczbę dni wynajmu w roku, a także określić dodatkowe wymogi, które musiałyby spełniać wynajmowane obiekty. Wynajmujący byliby zobowiązani do uzyskania wpisu do gminnej ewidencji, a platformy pośredniczące (np. Airbnb, Booking) na wniosek wójta musiałyby udostępniać wykaz lokali oferowanych na wynajem, w celu weryfikacji ich wpisu do rejestru.

Uprawnienia wspólnot i spółdzielni

Prowadzenie najmu krótkoterminowego w budynku wielorodzinnym wymagałoby zgody wspólnoty lub spółdzielni wyrażonej w formie uchwały. Odmowa mogłaby nastąpić m.in. w razie niespełnienia wymogów sanitarnych i przeciwpożarowych lub wcześniejszego naruszania porządku przez najemców lokalu. Wspólnoty i spółdzielnie zyskałyby również prawo do nakładania wyższych opłat na lokale objęte najmem krótkoterminowym.

Przewidziane sankcje

Wynajmujący byliby zobowiązani do rejestracji lokalu w gminnej ewidencji, podawania numeru wpisu w ofertach oraz umieszczania stosownej informacji przy wejściu do obiektu. Naruszenie przepisów zagrożone byłoby karą grzywny do 50 000 zł.

Etap legislacyjny i konkluzja

Poselski projekt ustawy (druk sejmowy nr 2353) przeszedł w kwietniu pierwsze czytanie i został skierowany do komisji sejmowej – termin drugiego czytania nie został jeszcze wyznaczony. Równoległy projekt rządowy (UC135) pozostaje na etapie prac rządowych i nie trafił jeszcze do Sejmu. Biorąc pod uwagę kalendarz legislacyjny (przerwa letnia Sejmu, kolejne etapy procedowania, vacatio legis), wejście w życie nowych przepisów przed I kwartałem 2027 r. jest mało prawdopodobne. Trend regulacyjny jest jednak wyraźny i nieuchronny.